전세보증금 일부를 돌려받는 대신 월세를 내기로 했다면, 줄어드는 보증금에 연간 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누어 월세를 계산합니다. 기존 주택임대차의 보증금을 월차임으로 바꿀 때는 법정 전환율 상한과 당사자 합의도 함께 살펴야 합니다.
명금가입니다. 보증금 6천만원을 줄이는 가상 사례로 계산해 보겠습니다. 전월세 전환율은 연간 비율이므로 ‘보증금 × 전환율’ 전체가 한 달 월세가 아니라는 점부터 기억해 주세요.
30초 핵심 요약
- 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%포인트 중 낮은 비율입니다.
- 기준금리 3.00%를 적용하면 상한은 연 5.00%입니다. 실제 전환 시점의 금리를 다시 확인하세요.
- 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12 = 전환에 따른 월세입니다.
- 기존 계약 전환과 새 임차인의 신규 계약, 월세를 보증금으로 바꾸는 반대 방향은 같은 조건으로 단정하지 않습니다.
1. 법정 상한과 계약에서 정할 비율은 다릅니다
① 주택 보증금을 월차임으로 바꾸는 규정입니다
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때의 산정률을 제한합니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 값 중 낮은 비율을 사용합니다.
한국은행 기준금리 추이에서 확인한 최근 변경은 2026년 8월 27일의 3.00%입니다. 이 금리를 적용하면 10%와 5%를 비교해 연 5%가 상한이 됩니다. 계산에 사용하는 2%포인트는 기준금리의 2%를 곱한다는 뜻이 아닙니다.
② 상한 안에서도 당사자가 합의할 수 있습니다
상한이 5%라고 월세를 반드시 5%로 정해야 하는 것은 아닙니다. 더 낮은 비율로 합의할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 행사한 갱신에서는 종전 조건이 원칙이므로, 임대인이 원한다는 이유만으로 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꾸는 것은 곤란하다는 공식 안내도 확인해 두세요.
2. 보증금 6천만원을 줄이면 월세를 이렇게 계산합니다
① 전체 보증금이 아니라 줄어드는 금액을 넣습니다
기존 보증금 2억원을 1억4천만원으로 줄이고, 기존 월세는 0원이며, 연 5%로 전환하기로 합의했다고 가정하겠습니다. 임대료 자체의 별도 증액이나 관리비 변경은 없는 예시입니다.
| 계산 단계 | 계산·금액 |
|---|---|
| 월세로 바꾸는 보증금 | 2억원 − 1억4천만원 = 6천만원 |
| 연간 월세 합계 | 6천만원 × 0.05 = 300만원 |
| 한 달 월세 | 300만원 ÷ 12 = 25만원 |
| 전환 후 조건 | 보증금 1억4천만원 + 월세 25만원 |
이 경우 임대인은 약정한 시점에 보증금 차액 6천만원을 반환하고, 임차인은 새 조건에 따라 월세를 내게 됩니다. 남아 있는 보증금 1억4천만원이나 원래 보증금 2억원 전체에 5%를 곱하지 않습니다.
② 제시된 월세를 전환율로 거꾸로 확인할 수도 있습니다
같은 6천만원을 줄이면서 월세를 30만원으로 제시했다면, 30만원 × 12 ÷ 6천만원 × 100 = 연 6%입니다. 이 예시처럼 법정 상한 5%가 적용되는 전환이라면 상한을 넘으므로 계약 조건을 다시 확인해야 합니다.
이미 월세를 내는 보증부월세라면 기존 월세와 전환으로 추가되는 월세를 구분하세요. 보증금을 줄인 효과와 임대료 자체를 올린 효과가 섞이면 하나의 전환율만으로 판단하기 어려워집니다.
3. 계약서를 바꾸기 전에 적용 범위와 날짜를 확인하세요
① 새 계약이나 반대 방향에 그대로 대입하지 않습니다
이 글의 계산은 기존 주택임대차의 보증금을 월차임으로 전환하는 상황을 다룹니다. 새 임차인과 처음 정하는 신규 임대료나 월세를 줄이고 보증금을 늘리는 반대 방향까지 동일한 법정 산정률이 일률 적용된다고 확대하지 않습니다. 상가 임대차도 주택과 다른 법령을 확인해야 합니다.
또한 임대료 증액의 5% 제한과 전월세 전환율 상한은 서로 다른 판단입니다. 현재 두 숫자가 우연히 5%라고 해도 같은 규정이 아닙니다. 보증금과 월세가 동시에 변한다면 임대료 증액 여부도 별도로 살펴보세요.
② 계산한 조건을 계약서에 분명히 남깁니다
변경 전후 보증금과 월세, 돌려받을 차액, 반환일, 새 월세가 시작하는 날과 납부일을 맞춰 적어 보세요. 보증금은 나중에 돌려주면서 월세는 먼저 받겠다는 조건이라면, 돈이 실제로 이동하는 시점을 포함해 합의 내용을 확인할 필요가 있습니다.
전월세 신고 등 후속 절차는 계약 내용과 신고 요건에 따라 따로 판단합니다. 월세 계산을 마쳤다는 사실이 계약 변경과 신고까지 완료됐다는 뜻은 아닙니다.
4. 자주 묻는 질문(FAQ)
① 기준금리가 오르면 이미 약정한 월세도 자동으로 오르나요?
새로 전환할 때 적용할 산정률과 기존 계약의 월세 변경은 구분해야 합니다. 기준금리 변동만 보고 이미 정한 월세가 자동 변경됐다고 처리하지 마세요.
② 보증금 6천만원을 줄이고 연 4%로 합의하면 얼마인가요?
같은 가정에서 6천만원 × 4% = 연 240만원, 240만원 ÷ 12 = 월 20만원입니다. 상한보다 낮은 합의 사례입니다.
③ 관리비도 월세에 합쳐서 전환율을 계산하나요?
예시 공식에는 보증금 전환으로 정한 차임을 넣습니다. 계약서의 월세와 관리비 항목·실제 성격을 구분하고, 관리비 명목으로 임대료를 옮긴 것으로 의심되는 경우에는 계약 전체를 놓고 상담받는 것이 좋습니다.
공식 자료·관련 글
- 찾기쉬운 생활법령정보 주택임차료 — 갱신의 전환 합의와 법정 산정률
- 주택임대차보호법 제7조의2 — 보증금을 월차임으로 바꾸는 산정률 제한
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 연 10% 및 기준금리 가산 2%
- 한국은행 기준금리 추이 — 2026년 8월 27일부터 3.00% 확인
마치며
보증금 차액과 연간 비율을 확인한 뒤 12개월로 나누면 월세 계산이 한결 분명해집니다. 숫자만 맞추지 말고 보증금 반환일과 새 월세 시작일까지 계약서에 함께 남겨 두세요.